CESSIONE AREE E IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE
CANCELLAZIONE PER IRREPERIBILITA' ITALIANI RESIDENTI ALL'ESTERO
Risoluzione del 22/12/2005 n
Risoluzione del 22/12/2005 n. 175
Agenzia delle
Entrate - Direzione Centrale Normativa e Contenzioso
Oggetto:
Istanza di interpello articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n.
388 - imposte di registro, ipotecaria e catastale - cessione di area compresa
in programma di intervento per lo sviluppo di un comparto edificabile
(Documento in fase di trattamento redazionale.)
Testo:
Con istanza di interpello n. ....... concernente il trattamento fiscale, ai
fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, di un atto di cessione
di area compresa in un programma di intervento per lo sviluppo di un comparto
edificabile, il notaio XY ha esposto il seguente
QUESITO
L'interpellante fa presente che i comproprietari di un'area edificabile, sita
nel territorio del Comune di ...... sono in procinto di sottoscrivere un atto
unilaterale d'obbligo finalizzato ad ottenere l'approvazione, da parte del
Comune, del Programma di intervento per lo sviluppo di un comparto edificabile
con destinazione ad edilizia residenziale estensiva.
Successivamente a tale stipula "...una societa' acquisterebbe l'area
suddetta, e per tale acquisto intenderebbe fruire delle agevolazioni di cui
all'articolo 33, comma terzo, legge n. 388/2000.".
Cio' premesso, chiede di sapere, nella sua qualita' di responsabile d'imposta:
"1) se l'agevolazione spetti anche nel caso in cui l'utilizzazione
edificatoria dell'area consegua alla sottoscrizione prima del trasferimento di
un atto unilaterale d'obbligo;
2) se, nel caso in cui successivamente all'acquisto agevolato la societa'
proceda alla vendita dei singoli lotti inedificati, sia possibile chiedere una
decadenza "parziale" dalle agevolazioni fruite proporzionalmente al
lotto venduto, ferma restando quindi l'agevolazione sulle restanti porzioni
della lottizzazione, ovvero se al suddetto trasferimento consegua la decadenza
della agevolazione per l'intero acquisto."
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Il contribuente non propone alcuna soluzione interpretativa.
RISPOSTA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
L'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, stabilisce che:
"I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici
particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della
normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per
cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che
l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal
trasferimento.".
Nell'individuare l'esatta portata della locuzione jpiani urbanistici
particolareggiati, comunque denominati', l'Agenzia delle Entrate, con circolare
del 30 gennaio 2002, n. 9, ha precisato che "Sotto l'accezione "piani
urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente
approvati" rientrano sia i piani particolareggiati ad iniziativa pubblica,
disciplinati dagli articoli 13 e seguenti della legge 1150 del 17 agosto 1942
(c.d. legge urbanistica), sia i piani urbanistici ad iniziativa privata attuativi
del piano regolatore generale (ad esempio i piani di lottizzazione previsti
dall'articolo 28 della legge 1150) purche' la relativa convenzione, deliberata
dal Comune, sia firmata da quest'ultimo e dall'attuatore.
Il piano di lottizzazione, stipulato in convenzione con un organo pubblico
(Comune) che lo delibera e lo approva, sottoscrivendolo insieme all'attuatore,
e' equiparabile ad un piano particolareggiato poiche' concretizza un interesse
pubblico. Questa interpretazione e' tra l'altro avvalorata dal Consiglio di
Stato, II sezione, che, in data 5 marzo 1997 con la sentenza n. 1463, ha
ritenuto il piano di lottizzazione uno strumento attuativo delle prescrizioni
del piano regolatore generale al pari di un piano particolareggiato. Inoltre,
e' necessario che la convenzione venga stipulata prima che sia posto in essere
il trasferimento, a conferma che il procedimento amministrativo e' stato
eseguito e completato secondo la normativa statale o regionale, dato che
l'articolo 33, comma 3, della legge 388/2000 prevede espressamente che i piani
urbanistici particolareggiati siano "regolarmente approvati".".
Successivamente, l'articolo 2, comma 30, della legge del 24 dicembre 2003, n.
350, ha stabilito che "Nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa
privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all'articolo 33,
comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni caso, a
seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore."
L'articolo 8 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale
del Comune di .......... dopo aver stabilito che "Le zone sottoposte ad
interventi urbanistici preventivi si attuano secondo le procedure che la
legislazione nazionale e regionale prevede per l'attuazione dei piani
particolareggiati o di recupero...", individua tali piani, fra i quali
figurano i "...piani particolareggiati di iniziativa privata, ai sensi
dell'art. 8 della L. N. n. 765/1967 che integra l'art. 28 della L. N. n.
1150/1942 e nel rispetto dell'art. 25 della L. R. n. 47/1978 e succ. mod. e
integr..." e i "...piani di recupero di iniziativa privata, ai sensi
del titolo IV della L. N. n. 457/1978 e nel rispetto dell'art. 26 della L. R.
n. 47/1978.".
Il jProgramma di intervento' e' una delle altre speciali procedure preventive
previste dal successivo articolo 9.
Esso, oltre a non essere previsto in alcuna norma statale o regionale, non e'
assimilabile, ad avviso della scrivente, ad uno strumento urbanistico e non
concretizza l'interesse pubblico che caratterizza i piani particolareggiati e i
piani di lottizzazione ad iniziativa privata.
Il Programma di intervento, difatti, pur prevedendo la lottizzazione di aree,
viene posto in essere al solo scopo di ottenere il rilascio di un unico
permesso di costruire per l'intero comparto, come chiarisce il numero 2), comma
4, del sopra citato articolo 9 ("Il Programma di intervento si
attua tramite un'unica concessione; con il rilascio della concessione potranno
determinarsi le fasi attuative necessarie al completamento dell'intera
opera.").
Inoltre, va osservato che, affinche' la convenzione di lottizzazione produca
gli effetti propri di un piano particolareggiato, la stessa deve essere
approvata espressamente dal Comune con una delibera che ne attesti l'idoneita',
propria di uno strumento urbanistico, a perseguire interessi pubblici; tale
atto di assenso e' indefettibile e puo', al piu', essere sostituito dalla
partecipazione dell'ente territoriale al procedimento di formazione della
convenzione, come previsto dal sopra citato articolo 2, comma 30, della legge
350 del 2003.
Nella fattispecie in esame, dato che il Programma si perfeziona tramite un mero
atto d'obbligo unilaterale, e' da escludersi che la procedura sia finalizzata
al governo urbanistico del territorio; sua finalita' e', invece, il mero
esercizio dello ius aedificandi.
Il programma di intervento, pertanto, non presenta le medesime caratteristiche
e gli stessi effetti di uno strumento urbanistico, come i piani regolatori
particolareggiati ed i piani di lottizzazione, e non puo' quindi considerarsi
assimilabile agli stessi.
Del resto, i comproprietari dell'area edificabile, per porre in essere un piano
particolareggiato ad iniziativa privata, avrebbero potuto proporre una
convenzione di lottizzazione, ai sensi dell'articolo 28 della legge 17 agosto
1942, n. 1150.
Attesa la non applicabilita', alla fattispecie prospettata, delle agevolazioni
di cui all'articolo 33, comma 3, della legge 388 del 2000, la scrivente ritiene
superati i quesiti posti dall'istante.
In ragione di quanto sopra precisato, pertanto, la cessione dell'area
edificabile soggetta a Programma di intervento, qualora non sia compresa nel
campo di applicazione dell'IVA, scontera' l'imposta di registro nella misura
proporzionale dell'otto per cento prevista dall'articolo 1 della tariffa, parte
prima, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro,
approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonche' le imposte ipotecaria e
catastale nella misura, rispettivamente, del due per cento e del dieci per
mille previste dal relativo testo unico, e allegata tariffa, approvato con
d.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347.
La presente viene resa dalla scrivente ai sensi dell'articolo 4 del decreto
ministeriale 26 aprile 2001, n. 209, in risposta all'istanza d'interpello
presentata alla Direzione Regionale delle Entrate per.............. dal notaio
XY.
......