CHIARIMENTI SULLA RETTIFICA DEI CLASSAMENTI
CAMBI DI DESTINAZIONI D'USO PER CONFESSIONI RELIGIOSE
Circolare del 03/01/2006 n
Circolare
del 03/01/2006 n. 1
Agenzia del Territorio - Direzione Centrale Cartografia, Catasto e
Pubblicita' Immobiliare
Oggetto:
Ulteriori chiarimenti per la corretta attuazione dell'art. 1, comma 336, della
legge 30 dicembre 2004, n. 311 - Semplificazioni procedurali per la
predisposizione di documenti di aggiornamento Docfa.
(Documento in fase di trattamento redazionale.)
Testo:
1. Premessa
Con circolare n. 10 del 04/08/2005 sono state emanate le prime direttive in
merito alle disposizioni contenute nell'art. 1, comma 336, della legge n.
311/2004, concernente, come e' noto, le modalita' per l'accertamento delle
variazioni dello stato di fatto e nella consistenza degli immobili, non
dichiarate in catasto.
In particolare, il predetto documento di prassi ha fornito precise indicazioni
circa i criteri da utilizzare per l'individuazione degli interventi edilizi
eseguiti sulle unita' immobiliari urbane che richiedono, da parte degli attuali
titolari di diritti reali sulle stesse, la presentazione di dichiarazioni di
aggiornamento tecnico al catasto edilizio urbano.
Al riguardo, sulla scorta dei criteri gia' delineati con determinazione del
Direttore dell'Agenzia del 16 febbraio 2005, pubblicato sulla Gazzetta
Ufficiale n. 40 del 28/02/2005, e' stata fornita una dettagliata elencazione
degli interventi edilizi che richiedono l'espletamento degli adempimenti
previsti dal citato comma 336.
Nonostante il contributo chiarificatore fornito con la richiamata circolare,
sono stati segnalati ulteriori dubbi interpretativi sulla corretta portata del
comma 336 in esame, anche in relazione ad iniziative che sarebbero state
assunte da parte di alcuni Comuni e che potrebbero ritenersi non del tutto
riconducibili nell'ambito di applicabilita' dello stesso comma 336 (si fa
riferimento, in particolare, a richieste formulate ai titolari dei diritti
sugli immobili tendenti a verificare la sussistenza dei presupposti per la
eventuale presentazione della dichiarazione in catasto).
La fase di attuazione del comma 336 ha fatto emergere, altresi', l'esigenza di
introdurre alcune semplificazioni procedurali per favorire un abbattimento dei
costi connessi alla predisposizione di documenti di aggiornamento relativi a
dichiarazioni di variazione delle unita' immobiliari non censite. Tale
necessita' si e' manifestata anche per effetto delle recenti disposizioni che
hanno modificato alcune voci della tabella dei tributi speciali riferibili alle
seguenti operazioni catastali:
. mutazione delle caratteristiche intrinseche incidenti sulla rendita ma non
sulla consistenza, ovvero sulla rappresentazione grafico-planimetrica
dell'unita' immobiliare;
. contemporaneo frazionamento (o fusione) di unita' immobiliari e contestuale
cambio di destinazione d'uso delle u.i. derivate.
2. Individuazione dei casi in cui va predisposto un documento di aggiornamento
catastale ai sensi dell'art. 1, comma 336, della legge n. 311/2004
Come e' stato in parte accennato nella circolare n. 10 del 2005, occorre
preliminarmente ribadire che, a causa delle complessita' dell'attuale sistema
estimale-catastale, l'elaborazione di istruzioni aventi carattere e valenza
generale presenta obiettive difficolta'.
Ed invero, in base alle disposizioni normative e regolamentari vigenti, nonche'
alle istruzioni attuative di formazione e conservazione del catasto urbano, i
processi di classamento si sono sviluppati a livello locale attraverso la
creazione di specifiche scale di corrispondenza tra le
caratteristiche intrinseche ed estrinseche - significative ai fini dell'attribuzione
della categoria e della classe - di campioni di unita' immobiliari tipo,
rappresentative di specifici segmenti della realta' immobiliare locale, ed i
corrispondenti redditi unitari (tariffe).
Va, inoltre, osservato come, agli effetti di quanto previsto dal comma 336, la
tipologia di classamento che si e' consolidata nel tempo in ciascun comune o
zona censuaria e la sua distribuzione sul territorio, costituiscano - per
motivi di uniformita' e perequazione - il reale contesto cui riferire, con criteri
analogico-comparativi, ogni nuovo classamento, ovvero la revisione di un
classamento preesistente.
Per i motivi suddetti, il legislatore, con le previsioni di cui allo stesso
comma 336, ha opportunamente correlato la verifica della coerenza dei classamenti
riportati negli atti catastali con le situazioni di fatto, non tanto a principi
o criteri estimali generali, quanto a circostanze oggettive predeterminate o
previamente individuabili (come ad esempio le "intervenute variazioni
edilizie" nell'unita' immobiliare non denunciate in catasto, cui fa
riferimento il medesimo comma 336).
Proprio allo scopo di pervenire ad una obiettiva valutazione della effettiva
consistenza e qualita' degli interventi effettuati, nonche' all'emersione
dell'eventuale valore "aggiunto" conseguito dall'immobile censito in
catasto, la determinazione direttoriale 16 febbraio 2005 ha individuato gli
interventi edilizi significativi ai fini dell'aggiornamento del classamento,
facendo riferimento alle definizioni contenute nell'articolo 3 del D.P.R. 6
giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari
in materia edilizia).
Al fine di consentire una pronta e corretta gestione dei procedimenti
accertativi connessi al comma 336 in parola, la presente circolare viene
corredata dai seguenti due documenti:
. l'allegato A, contenente le definizioni degli interventi edilizi di cui al
citato art. 3 del D.P.R. 380/2001;
. l'allegato B, contenente l'elencazione e la descrizione delle tipologie di
interventi che comportano l'obbligo dell'aggiornamento catastale e di quelle
che, invece, appaiono ininfluenti a tal fine.
3. Variazioni di unita' immobiliari che non comportano la predisposizione di
una nuova planimetria.
In alcuni casi, gli interventi edilizi sulle singole unita' immobiliari, ovvero
sull'edificio in cui le stesse sono ubicate, si concretano nell'introduzione di
nuovi impianti tecnologici ovvero in una radicale ristrutturazione con
sostituzione degli originari materiali di finitura con altri di maggiore
pregio; tali interventi, peraltro, non comportano, di norma, una modificazione
della rappresentazione grafica ne' delle parti comuni, ne' delle singole unita'
immobiliari.
Detti interventi, tuttavia, qualora determinino un incremento della redditivita'
delle singole unita' immobiliari, impongono l'obbligo di produrre, da parte dei
soggetti interessati, un atto di aggiornamento catastale ai sensi del comma 336
in esame.
Affinche' possa essere attribuita la nuova rendita alle unita' oggetto dei
citati peculiari interventi, e' necessaria la produzione di un documento Docfa
per ogni unita' immobiliare interessata; in attesa dell'adeguamento delle
attuali procedure, ciascuna dichiarazione dovra' essere corredata,
necessariamente, dalla nuova planimetria, ancorche' riproduttiva dello stato di
fatto graficamente rappresentato anche nella planimetria conservata
dall'Ufficio.
In tale ipotesi, al fine di evitare un'inutile aggravio di costi a carico degli
interessati, in sede di presentazione del documento di aggiornamento, viene
consentita l'allegazione di una copia della planimetria gia' presente in atti;
su detta copia, nello stesso riquadro riportante la
rappresentazione grafica dell'unita' immobiliare, il professionista dovra'
apporre, preliminarmente alla rasterizzazione, la seguente dichiarazione,
sottoscritta e datata: "La presente rappresentazione planimetrica,
relativa alla variazione n. ......... del .............., e' conforme
all'attuale stato dei luoghi".
Sulla base di detta planimetria verra' eseguita la vettorizzazione dei
perimetri dei diversi ambienti al fine del calcolo dei dati metrici.
Nell'ipotesi in cui la variazione comporti anche la necessita' di aggiornare
l'elaborato planimetrico preesistente (cioe' gia' depositato) o la sua
produzione ex novo (ad esempio per la rappresentazione delle parti comuni
oggetto di variazione, quale la sagoma relativa ad un impianto di ascensore di
nuova installazione), il relativo adempimento e' a carico del primo soggetto
che produce la dichiarazione di variazione catastale nell'ambito dell'edificio.
4. Variazione dell'unita' immobiliare per cambio di destinazione d'uso
combinata a mutazione della consistenza (frazionamento o fusione).
Come e' noto, la circolare n. 9/2001 prevede che la causale "variazione di
destinazione" possa essere utilizzata solamente quando l'unita'
immobiliare viene interamente trasformata nella sua destinazione, senza cioe'
fondersi e/o dividersi con altre, con l'obbligo di attribuzione di un nuovo
subalterno.
La prassi catastale relativa ai casi riguardanti il frazionamento (e/o la
fusione) unitamente al cambio di destinazione si e' finora articolata nella
presentazione di distinte dichiarazioni di variazione, di cui la prima avente
ad oggetto la modifica planimetrica - con l'attribuzione alle unita'
immobiliari derivate della categoria provvisoria F/3, o F/4, ovvero di quella
gia' inscritta in atti - e le successive attribuenti le categorie catastali
piu' confacenti alle nuove destinazioni edilizie.
Nell'ottica di favorire una semplificazione procedurale, nonche' di contenere i
costi sostenuti dagli utenti, si consente che dette fattispecie dichiarative,
qualora le due variazioni avvengano effettivamente in maniera simultanea
(frazionamento e cambio di destinazione gia' realizzati al momento della
dichiarazione) possano essere presentate mediante un unico atto di
aggiornamento.
A tale scopo dovra' essere indicata la seguente causale di variazione:
"ALTRE", unitamente alla declaratoria "FUSIONE CON CAMBIO DI
DESTINAZIONE", ovvero "FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE".
Nel richiamare l'attenzione degli Uffici provinciali ad un puntuale adempimento
delle disposizioni impartite con la presente circolare, si raccomanda di
supportarne la massima diffusione esterna.
* * * * *
ALLEGATO A
DEFINIZIONI DEGLI INTERVENTI EDILIZI DI CUI ALL'ART. 3 DEL D.P.R. 380/2001
RICHIAMATE NELLA DETERMINAZIONE DIRETTORIALE DEL 16 FEBBRAIO 2005
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che
riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture
degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli
impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le
modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli
edifici, nonche' per realizzare ed integrare i se rvizi igienico-sanitari e
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole
unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (1);
(1) Con riferimento agli interventi di cui alle lettere a), b), c) e d) sono
state sottolineate le opere maggiormente significative ai fini della variazione
del classamento.
c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli
interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne
la funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto
degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne
consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono
il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi
dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti
richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli
elementi estranei all'organismo edilizio1;
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti
a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere
che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi
elementi ed impianti.
Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche
quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e
sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per
l'adeguamento alla normativa
antisismica1;
e) "interventi di nuova costruzione", gli interventi di
trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle
categorie definite alle lettere precedenti.
ALLEGATO B
ATTRIBUZIONE DI NUOVO CLASSAMENTO IN RELAZIONE AGLI INTERVENTI EDILIZI
RICHIAMATI NELL'ALLEGATO A
Premesso che, in base alle norme ed istruzioni catastali, l'attribuzione di
nuovi classamenti viene operata in tutti i casi di nuova costruzione e nelle
variazioni del patrimonio esistente concernenti la geometria ovvero i caratteri
intrinseci ed estrinseci dell'unita' immobiliare, incidenti sulla rendita
catastale, si riepilogano e si precisano di seguito gli interventi che di norma
comportano l'obbligo di un aggiornamento catastale (A) e quelli invece
ininfluenti a tal fine (B).
A - TIPOLOGIE DI INTERVENTI INFLUENTI SUL CLASSAMENTO E SULLA RENDITA
CATASTALE
A1) - unita' immobiliare
a) le costruzioni di nuove unita' immobiliari fuori terra ed interrate;
b) gli ampliamenti delle unita' immobiliari esistenti fuori terra ed interrate,
con variazione della sagoma esterna dell'edificio ovvero della costruzione
interrata, conseguenti per esempio, a:
. sopraelevazione con realizzazione di nuovi vani;
. costruzione di vani in adiacenza;
. chiusura e trasformazione di un terrazzo in un vano principale o accessorio;
c) le variazioni di superficie delle unita' immobiliari, conseguenti di norma
ad interventi di ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria, senza
variazione della sagoma esterna dell'edificio ovvero della costruzione
interrata.
Esempi:
. frazionamento di una unita' immobiliare con generazione di due o piu' unita';
. fusione di due o piu' unita' immobiliari;
. modifica del perimetro di due unita' contigue, a seguito del trasferimento di
uno o piu' vani da un'unita' all'altra;
. ampliamento della superficie di un'unita' immobiliare determinata dalla
creazione di solai o soppalchi praticabili all'interno della volumetria della
u.i. medesima;
d) le variazioni interne alle unita' immobiliari, con ridistribuzione e
modificazione del numero dei vani principali e/o accessori;
e) le variazioni di destinazione d'uso delle unita' immobiliari;
f) gli interventi di riqualificazione delle unita' immobiliari,
comportanti la realizzazione o l'integrazione di servizi igienici;
g) altri interventi significativi di riqualificazione delle unita' immobiliari
(installazione o integrazione degli impianti, miglioramento delle finiture,
ecc....).
A2) - Fabbricato
a) fabbricati che hanno perso i requisiti della ruralita';
b) fabbricati, aventi un numero di piani superiore a 2, ove e' stato installato
uno o piu' ascensori;
c) fabbricati sui quali sono stati operati degli interventi di riqualificazione
sulle parti comuni, sugli impianti tecnologici, ecc....
B - TIPOLOGIE DI INTERVENTI EDILIZI DI NORMA ININFLUENTI SUL CLASSAMENTO E
SULLA RENDITA CATASTALE
a) gli interventi edilizi che riguardano opere conservative di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a
reintegrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole
unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) gli interventi edilizi di restauro e risanamento conservativo (1);
(1) Tale fattispecie, qualora gli interventi siano assimilabili a quelli di
riqualificazione indicati ai punti A1 d), A1 e), A1 f), A1 g), ed A2 c),
potrebbe rientrare nei casi per i quali e' richiesto l'aggiornamento catastale.
In considerazione della difficolta' connesse alla corretta qualificazione
dell'intervento, appare comunque consigliabile una specifica valutazione da
parte di un tecnico professionista ovvero degli uffici competenti.
d) gli interventi di adeguamento degli impianti tecnologici alle normative
tecniche e di sicurezza, di riparazione e rinnovo di impianti esistenti, di
consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali.
I casi piu' complessi da valutare sono quelli indicati ai punti A1,f), A1,g) ed
A2,c). ......