PRECISAZIONI SUL CONCETTO DI PARCHEGGI PERTINENZIALI
Procedure informatiche per le volture catastali
COMMISSIONE STUDI CIVILISTICI
COMMISSIONE STUDI CIVILISTICI
Studio n. 3659/B
IL REGIME DEI POSTI
AUTO REALIZZATI SUCCESSIVAMENTE ALLA EDIFICAZIONE DEL FABBRICATO DOPO IL TESTO
UNICO DELL’EDILIZIA E LA LEGGE LUNARDI
Approvato dalla
Commissione Studi il 19 marzo 2002
Premessa
Si è in altra occasione esaminata la portata delle
disposizioni che, nel breve volgere di un trimestre, si sono succedute nella
disciplina dell’edilizia e se ne è cercato di verificare l’impatto sulla
materia dei posti auto previsti dall’art. 18 della legge 765/1967 (c.d. legge
ponte).
Se la nuova normativa del testo unico non sembra aver
inciso più di tanto sulla disciplina dei posti auto realizzati contestualmente
alla edificazione del fabbricato, maggiori difficoltà interpretative sorgono
invece per quei parcheggi che vengono creati successivamente e che ad oggi
risultano disciplinati essenzialmente dalla legge "Tognoli"
(122/1989) e dalla legge 662/1996.
Le innovazioni per quel che concerne i titoli abilitativi
all’intervento edilizio e l’espressa abrogazione delle disposizioni della legge
662 relative ai posti auto implicano una serie di conseguenze che si riflettono
principalmente sulla individuazione del "tipo" di parcheggio
realizzato e sul relativo regime di circolazione.
1. I parcheggi
"Tognoli"
1.1 L’evoluzione
della normativa
A differenza della legge ponte, la legge
"Tognoli" fa riferimento a posti auto realizzati successivamente alla
edificazione del fabbricato.
È stato esattamente osservato come la normativa del 1989
abbia – a differenza di quella del 1967 – una pluralità di destinatari, e cioè
tanto i soggetti pubblici (come per la legge ponte) quanto i soggetti privati,
e la sua finalità sia essenzialmente quella di incentivare la realizzazione di
nuovi parcheggi soprattutto in vista di risolvere questioni generali relative
al traffico veicolare (1). Per tale
motivo, non essendo connessi al rilascio della concessione edilizia, i
parcheggi "Tognoli" vengono anche definiti come "parcheggi
facoltativi" (2).
La normativa in esame ha subito, nel corso del tempo,
notevoli mutamenti, l’ultimo dei quali deriva proprio dal testo unico
sull’edilizia (3).
Le caratteristiche dei parcheggi "Tognoli" –
almeno nella formulazione iniziale della normativa – erano dunque le seguenti:
a) si tratta di posti auto realizzati
successivamente all’edificazione del fabbricato;
b) si tratta di posti auto realizzati
nel sottosuolo dei fabbricati ovvero nei locali posti al piano terreno;
c) la loro realizzazione può avvenire anche in deroga allo strumento
urbanistico e ai regolamenti edilizi vigenti;
d) i posti auto vanno destinati a pertinenza delle singole unità
immobiliari;
e) il loro titolo abilitativo è
costituito dalla autorizzazione gratuita e non onerosa e, se si tratta di opere
conformi allo strumento urbanistico, opera una sorta di silenzio assenso
decorsi 60 giorni dalla richiesta;
f) la realizzazione dei posti auto è
soggetta ad un regime IVA agevolato.
Nel tempo, taluni di questi aspetti caratteristici dei
parcheggi "Tognoli" sono venuti meno o comunque sono stati
modificati.
È il caso, ad esempio del regime agevolato di cui al punto
f) poiché, almeno secondo
l’interpretazione ministeriale, la realizzazione dei parcheggi andrebbe
equiparata alle opere di urbanizzazione disposta dall'art. 11 comma 1 della legge
"Tognoli" con conseguente applicazione dell'aliquota intermedia,
attualmente fissata al 10%, prevista appunto per dette opere (4).
È il caso, inoltre, del punto b) poiché l’art. 17, comma 90, lettera a), della legge 15 maggio 1997, n. 127 lo ha esteso anche al
sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato (5).
Senza dimenticare, poi, quanto disposto da una serie di
decreti legge, non convertiti, nei quali si prevedeva una deroga nel regime di
circolazione (6).
1.2. Il regime di
circolazione
A fronte delle agevolazioni contemplate dalla norma, il
beneficiario di esse è stato sottoposto, secondo la giustificazione che ne dà
la dottrina più attendibile, al divieto di procedere alla cessione separata del
parcheggio e del bene principale cui esso è asservito. Si è voluto, in altre
parole, con questa rigorosa disciplina evitare fatti speculativi da parte di un
soggetto oltremodo favorito nella costruzione del posto a parcheggio (7).
Proprio per ciò che concerne il regime di circolazione, la
legge "Tognoli", a differenza della legge ponte, si caratterizza sul
piano del vincolo che lega il posto auto all’immobile principale, per una
doppia efficacia: a) un aspetto
oggettivo, per cui ogni utilizzazione del bene destinato a parcheggio diversa
da quella prevista dalla legge è illecita; b)
un vincolo di servizio, cioè un rapporto di strumentalità fra due beni che ha
una duplice valenza, civilistica e urbanistica.
Dal punto di vista urbanistico si realizza un regime di
pertinenza inscindibile, che si sostanzia in un rapporto quantitativo fra
numero di unità immobiliari esistenti numero di posti auto o locali autorimesse
destinati a loro pertinenza.
E si tratta di un regime di pertinenza vincolata che si
viene ad instaurare sempre e solo fra il parcheggio e l’unità abitativa sita
nell’edificio nel cui sottosuolo o nei cui locali posti al piano terreno il
parcheggio è realizzato (art. 9, legge 122/1989). A queste ipotesi si deve
aggiungere, come detto, quella introdotta dalla legge 127/1997 (c.d. legge Bassanini
bis) che ha integrato la previsione
dell’art. 9 della legge 122/1989, ammettendo la possibilità di realizzare
parcheggi "Tognoli", ad uso esclusivo dei residenti, anche nel
sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato (8).
Senza contare poi, che nella legge "Tognoli" –
come affermato da un’attenta dottrina (9)
– esiste un rapporto quantitativo (standard)
dato dal numero delle unità immobiliari esistenti rapportato al numero di posti
auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere
di uno ad uno, in quanto ammettere che possano chiedersi parcheggi in numero
superiore al numero delle unità immobiliari, verrebbe a comportare
un’utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico che, per favorire
la realizzazione di tali parcheggi, da un lato stabilisce una serie di
agevolazioni, ma dall’altro impone, sul piano della commerciabilità, un regime
rigoroso.
A questa conclusione, peraltro, induce anche il testo
della norma: nel comma 1 dell’art. 9, laddove la pertinenzialità è riferita
alle "singole unità immobiliari"; e nel comma 5 dell’art. 9, laddove
si prevede la nullità degli atti di cessione dei parcheggi "separatamente
dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale".
E tale soluzione, pur nel silenzio della legge
"Tognoli", è preferibile perché sembra contro lo spirito della legge
ammettere la realizzazione di un parcheggio come pertinenza di più unità
immobiliari (10).
Sotto il profilo civilistico, ciò si traduce nel disposto
del comma 5 dell’art. 9 il quale stabilisce che "i parcheggi realizzati
(...) non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale
sono legati da vincolo pertinenziale". La violazione di questa norma è
sanzionata con la nullità.
La norma fa espresso riferimento alla cessione separata
del parcheggio e non della unità immobiliare e tuttavia si ritiene che: a) se l'atto di cessione si limita ad
indicare il parcheggio, senza far menzione dell'unità immobiliare, l’atto è
nullo, perché il negozio mira a far circolare il parcheggio separatamente dal
bene principale; b) se l'atto di
cessione si limita ad indicare l'unità immobiliare, senza far menzione del
parcheggio, l'atto è interamente valido, perché il trasferimento dell'unità
immobiliare (cosa principale) comporta, nel silenzio, anche il trasferimento
del parcheggio (cosa secondaria): in tal caso la norma non sarebbe violata; c) se l'atto di cessione concerne la
sola unità immobiliare con riserva del parcheggio a favore dell'alienante,
l'atto è valido per la parte concernente la cessione dell'unità immobiliare,
parzialmente nullo invece per la riserva del parcheggio, con la sostituzione di
diritto della clausola nulla ex art.
1419, comma 2 c.c. (11) .
Quanto agli atti che possono dar luogo alla violazione del
divieto, vi rientrano tutti quelli che costituiscono strumento formale
legittimante un'utilizzazione del parcheggio separata da quella dell'unità
immobiliare di cui esso costituisce pertinenza, e, dunque, tanto gli atti a
titolo oneroso ed atti a titolo gratuito; tanto gli atti traslativi del diritto
di proprietà quanto quelli traslativi o costitutivi di diritto reale limitato;
tanto i negozi bilaterali o plurilaterali quanto i negozi unilaterali