PRECISAZIONI SUL CONCETTO DI PARCHEGGI PERTINENZIALI



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COMMISSIONE STUDI CIVILISTICI COMMISSIONE STUDI CIVILISTICI   Studio n. 3659/B   IL REGIME DEI POSTI AUTO REALIZZATI SUCCESSIVAMENTE ALLA EDIFICAZIONE DEL FABBRICATO DOPO IL TESTO UNICO DELL’EDILIZIA E LA LEGGE LUNARDI   Approvato dalla Commissione Studi il 19 marzo 2002   Premessa   Si è in altra occasione esaminata la portata delle disposizioni che, nel breve volgere di un trimestre, si sono succedute nella disciplina dell’edilizia e se ne è cercato di verificare l’impatto sulla materia dei posti auto previsti dall’art. 18 della legge 765/1967 (c.d. legge ponte). Se la nuova normativa del testo unico non sembra aver inciso più di tanto sulla disciplina dei posti auto realizzati contestualmente alla edificazione del fabbricato, maggiori difficoltà interpretative sorgono invece per quei parcheggi che vengono creati successivamente e che ad oggi risultano disciplinati essenzialmente dalla legge "Tognoli" (122/1989) e dalla legge 662/1996.   Le innovazioni per quel che concerne i titoli abilitativi all’intervento edilizio e l’espressa abrogazione delle disposizioni della legge 662 relative ai posti auto implicano una serie di conseguenze che si riflettono principalmente sulla individuazione del "tipo" di parcheggio realizzato e sul relativo regime di circolazione.   1. I parcheggi "Tognoli"   1.1 L’evoluzione della normativa   A differenza della legge ponte, la legge "Tognoli" fa riferimento a posti auto realizzati successivamente alla edificazione del fabbricato. È stato esattamente osservato come la normativa del 1989 abbia – a differenza di quella del 1967 – una pluralità di destinatari, e cioè tanto i soggetti pubblici (come per la legge ponte) quanto i soggetti privati, e la sua finalità sia essenzialmente quella di incentivare la realizzazione di nuovi parcheggi soprattutto in vista di risolvere questioni generali relative al traffico veicolare (1). Per tale motivo, non essendo connessi al rilascio della concessione edilizia, i parcheggi "Tognoli" vengono anche definiti come "parcheggi facoltativi" (2). La normativa in esame ha subito, nel corso del tempo, notevoli mutamenti, l’ultimo dei quali deriva proprio dal testo unico sull’edilizia (3).   Le caratteristiche dei parcheggi "Tognoli" – almeno nella formulazione iniziale della normativa – erano dunque le seguenti: a) si tratta di posti auto realizzati successivamente all’edificazione del fabbricato; b) si tratta di posti auto realizzati nel sottosuolo dei fabbricati ovvero nei locali posti al piano terreno; c) la loro realizzazione può avvenire anche in deroga allo strumento urbanistico e ai regolamenti edilizi vigenti; d) i posti auto vanno destinati a pertinenza delle singole unità immobiliari; e) il loro titolo abilitativo è costituito dalla autorizzazione gratuita e non onerosa e, se si tratta di opere conformi allo strumento urbanistico, opera una sorta di silenzio assenso decorsi 60 giorni dalla richiesta; f) la realizzazione dei posti auto è soggetta ad un regime IVA agevolato.   Nel tempo, taluni di questi aspetti caratteristici dei parcheggi "Tognoli" sono venuti meno o comunque sono stati modificati. È il caso, ad esempio del regime agevolato di cui al punto f) poiché, almeno secondo l’interpretazione ministeriale, la realizzazione dei parcheggi andrebbe equiparata alle opere di urbanizzazione disposta dall'art. 11 comma 1 della legge "Tognoli" con conseguente applicazione dell'aliquota intermedia, attualmente fissata al 10%, prevista appunto per dette opere (4). È il caso, inoltre, del punto b) poiché l’art. 17, comma 90, lettera a), della legge 15 maggio 1997, n. 127 lo ha esteso anche al sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato (5). Senza dimenticare, poi, quanto disposto da una serie di decreti legge, non convertiti, nei quali si prevedeva una deroga nel regime di circolazione (6).   1.2. Il regime di circolazione   A fronte delle agevolazioni contemplate dalla norma, il beneficiario di esse è stato sottoposto, secondo la giustificazione che ne dà la dottrina più attendibile, al divieto di procedere alla cessione separata del parcheggio e del bene principale cui esso è asservito. Si è voluto, in altre parole, con questa rigorosa disciplina evitare fatti speculativi da parte di un soggetto oltremodo favorito nella costruzione del posto a parcheggio (7). Proprio per ciò che concerne il regime di circolazione, la legge "Tognoli", a differenza della legge ponte, si caratterizza sul piano del vincolo che lega il posto auto all’immobile principale, per una doppia efficacia: a) un aspetto oggettivo, per cui ogni utilizzazione del bene destinato a parcheggio diversa da quella prevista dalla legge è illecita; b) un vincolo di servizio, cioè un rapporto di strumentalità fra due beni che ha una duplice valenza, civilistica e urbanistica.   Dal punto di vista urbanistico si realizza un regime di pertinenza inscindibile, che si sostanzia in un rapporto quantitativo fra numero di unità immobiliari esistenti numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza. E si tratta di un regime di pertinenza vincolata che si viene ad instaurare sempre e solo fra il parcheggio e l’unità abitativa sita nell’edificio nel cui sottosuolo o nei cui locali posti al piano terreno il parcheggio è realizzato (art. 9, legge 122/1989). A queste ipotesi si deve aggiungere, come detto, quella introdotta dalla legge 127/1997 (c.d. legge Bassanini bis) che ha integrato la previsione dell’art. 9 della legge 122/1989, ammettendo la possibilità di realizzare parcheggi "Tognoli", ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato (8). Senza contare poi, che nella legge "Tognoli" – come affermato da un’attenta dottrina (9) – esiste un rapporto quantitativo (standard) dato dal numero delle unità immobiliari esistenti rapportato al numero di posti auto o locali autorimesse destinati a loro pertinenza, rapporto che deve essere di uno ad uno, in quanto ammettere che possano chiedersi parcheggi in numero superiore al numero delle unità immobiliari, verrebbe a comportare un’utilizzazione sproporzionata dello strumento pubblicistico che, per favorire la realizzazione di tali parcheggi, da un lato stabilisce una serie di agevolazioni, ma dall’altro impone, sul piano della commerciabilità, un regime rigoroso.   A questa conclusione, peraltro, induce anche il testo della norma: nel comma 1 dell’art. 9, laddove la pertinenzialità è riferita alle "singole unità immobiliari"; e nel comma 5 dell’art. 9, laddove si prevede la nullità degli atti di cessione dei parcheggi "separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale". E tale soluzione, pur nel silenzio della legge "Tognoli", è preferibile perché sembra contro lo spirito della legge ammettere la realizzazione di un parcheggio come pertinenza di più unità immobiliari (10). Sotto il profilo civilistico, ciò si traduce nel disposto del comma 5 dell’art. 9 il quale stabilisce che "i parcheggi realizzati (...) non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale". La violazione di questa norma è sanzionata con la nullità. La norma fa espresso riferimento alla cessione separata del parcheggio e non della unità immobiliare e tuttavia si ritiene che: a) se l'atto di cessione si limita ad indicare il parcheggio, senza far menzione dell'unità immobiliare, l’atto è nullo, perché il negozio mira a far circolare il parcheggio separatamente dal bene principale; b) se l'atto di cessione si limita ad indicare l'unità immobiliare, senza far menzione del parcheggio, l'atto è interamente valido, perché il trasferimento dell'unità immobiliare (cosa principale) comporta, nel silenzio, anche il trasferimento del parcheggio (cosa secondaria): in tal caso la norma non sarebbe violata; c) se l'atto di cessione concerne la sola unità immobiliare con riserva del parcheggio a favore dell'alienante, l'atto è valido per la parte concernente la cessione dell'unità immobiliare, parzialmente nullo invece per la riserva del parcheggio, con la sostituzione di diritto della clausola nulla ex art. 1419, comma 2 c.c. (11) .   Quanto agli atti che possono dar luogo alla violazione del divieto, vi rientrano tutti quelli che costituiscono strumento formale legittimante un'utilizzazione del parcheggio separata da quella dell'unità immobiliare di cui esso costituisce pertinenza, e, dunque, tanto gli atti a titolo oneroso ed atti a titolo gratuito; tanto gli atti traslativi del diritto di proprietà quanto quelli traslativi o costitutivi di diritto reale limitato; tanto i negozi bilaterali o plurilaterali quanto i negozi unilaterali