TRASCRIZIONE DELLE CONVENZIONI URBANISTICHE
I GESTORI VANNO SCELTI SOLO CON PROCEDURA A EVIDENZA PUBBLICA
Risoluzione del 01/12/2004 n
Risoluzione
del 01/12/2004 n. 5
Agenzia del Territorio - Direttore
Oggetto:
Convenzioni di cui al combinato disposto degli articoli 31, comma 46 e seguenti
della legge 23 dicembre 1998, n. 448 e 8, commi primo, quarto e quinto della
legge 28 gennaio 1977, n. 10 (ora art. 18, commi primo, quarto
e quinto del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) - Corrette modalita' di
trascrizione.
(Documento in fase di trattamento redazionale.)
Testo:
Premessa
La Direzione Regionale dell'Emilia Romagna ha chiesto chiarimenti in ordine
alle corrette modalita' di trascrizione delle convenzioni urbanistiche
disciplinate dalla normativa in oggetto richiamata.
In particolare, la fattispecie oggetto di segnalazione riguarda una convenzione
stipulata tra il Comune di Forli' e alcuni proprietari di alloggi di edilizia
economica e popolare, per l'eliminazione o l'attenuazione dei vincoli derivanti
dalla originaria convenzione stipulata tra la stessa amministrazione civica e
una cooperativa edilizia, ai sensi dell'art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n.
865.
La trascrizione della predetta convenzione e' stata eseguita dall'Ufficio
Provinciale di Forli' su presentazione di un unico modello di nota cosi'
impostato:
. quadro "B" (oggetto): terreno di sedime dei fabbricati realizzati dalla
cooperativa edilizia sul terreno a suo tempo acquistato dal comune;
. quadro "C" soggetto a "favore": comune interessato;
. quadro "C" soggetti "contro": assegnatari degli alloggi
intervenuti inatto, ciascuno per la propria quota millesimale.
Successivamente, alcuni Notai del distretto, interessati alla trascrizione di
analoghe convenzioni, hanno chiesto al predetto Ufficio di precisare le
corrette modalita' di presentazione e compilazione delle note di trascrizione
relative alla particolare fattispecie in questione.
Cio', non solo per esigenze di uniformita' comportamentale, ma anche in
considerazione del diverso impatto che le soluzioni in astratto ipotizzabili
sul piano ipotecario determinano sotto il profilo fiscale.
Sulla questione e' intervenuto anche il locale Consiglio Notarile distrettuale,
che qualificando l'atto in questione come una nuova ed autonoma convenzione
urbanistica, posta in essere da ciascun singolo proprietario di alloggio di
edilizia economica e popolare, in sostituzione della originaria convenzione, lo
ha ritenuto trascrivibile "a favore" del comune concedente e
"contro" ogni singolo proprietario, mediante presentazione di tante
note distinte quanti sono gli assegnatari degli alloggi intervenuti in atto.
Il quadro normativo di riferimento
L'art. 35 della legge 865/71, recante norme per i programmi ed il coordinamento
della edilizia residenziale pubblica, nonche' per la espropriazione per
pubblica utilita', prevede, tra l'altro, che le aree comprese nei piani di zona
approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, destinate alla
costruzione di case economiche e popolari, siano cedute in proprieta' a
cooperative edilizie, od a singoli, previa stipula di una convenzione che
disciplini, oltre ad elementi di carattere tecnico relativi a dette
costruzioni, anche una serie di vincoli di carattere giuridico, relativi alla
utilizzazione o alla vendita degli alloggi da realizzarsi sulle aree medesime.
La citata disposizione precisa, tra l'altro, che i predetti vincoli dovranno
gravare non solo sull'area ceduta alla cooperativa con separato atto, ma anche
sugli alloggi che ivi saranno realizzati.
L'art. 31, comma 46 della legge 23 dicembre 1998 n. 448 - recante misure di
finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo - ha introdotto la
possibilita' di sostituire, a determinate condizioni, le convenzioni stipulate
ai sensi dell'art. 35 della legge 865/71, con gli atti convenzionali di cui
all'art. 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, ora
art. 18, commi primo, quarto e quinto, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, allo
scopo di modificare i vincoli gravanti sui predetti alloggi, ai sensi del
menzionato art. 35 della legge 865/71.
Per quanto attiene i profili connessi alla pubblicita' immobiliare, si segnala
che l'art. 17 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 dispone che "Ciascuna
nota non puo' riguardare piu' di un negozio giuridico o convenzione oggetto
dell'atto di cui si richiede la trascrizione, l'iscrizione o
l'annotazione.".
La convenzione sostitutiva: natura ed effetti
L'esame del negozio in questione evidenzia che trattasi di convenzione
sostitutiva di precedente atto convenzionale, i cui effetti modificativi -
eliminazione e attenuazione dei vincoli giuridici sorti in seguito alla stipula
della convenzione sostituita e tuttora gravanti sugli alloggi realizzati -
incidono direttamente sul diritto reale vantato da ogni singolo intestatario
dell'alloggio e, quindi, sul relativo godimento (si pensi, ad esempio, alla
individuazione di un prezzo massimo di vendita, oppure alla fissazione di un
canone massimo annuale di locazione).
Nel particolare caso segnalato, la convenzione sostitutiva sembra incidere sui
vincoli giuridici preesistenti in modo parziale, nel senso che gli stessi vengono
si' mantenuti in vita, ma con una portata piu' limitata rispetto a quella
derivante dalla convenzione originaria, stipulata ai sensi
dell'art. 35 della legge 865/71.
Gli effetti novativi della convenzione sostitutiva di cui trattasi, peraltro,
sembrano coinvolgere anche il lato soggettivo: la modificazione dei vincoli
preesistenti, infatti, non riguarda piu' la Cooperativa edilizia, soggetto
parte della convenzione originaria, ma i singoli proprietari delle unita'
immobiliari edificate, subentrati nel rapporto convenzionale in seguito
all'acquisto degli alloggi.
La corretta attuazione della pubblicita' immobiliare
Tenuti presenti i peculiari aspetti evidenziati, al fine di individuare le
corrette modalita' di attuazione della pubblicita' immobiliare della
fattispecie negoziale (convenzionale) in esame, non puo' non tenersi conto
delle seguenti circostanze:
. che l'oggetto della convenzione e' rappresentato dai singoli alloggi
realizzati dalla Cooperativa, pervenuti in proprieta' ai soggetti che hanno
stipulato la convenzione (e non piu' dall'area su cui gli alloggi insistono);
. che, con la stipula della convenzione sostitutiva, la situazione giuridica
dei predetti alloggi risulta mutata per effetto della modificazione della
portata e del contenuto dei vincoli gravanti su ciascuna unita' immobiliare, a
seguito della convenzione originaria;
. che la convenzione, dal punto di vista formale, pur palesandosi come atto
unico, appare articolata in distinte ed autonome manifestazioni di volonta',
tanto da far ritenere che ci si trovi in presenza di una pluralita' di negozi
giuridici (in senso numerico e non tipologico), prodotti da dichiarazioni
diverse quanto ai destinatari ed agli oggetti, aventi ciascuno una propria
autonomia.
Sotto tale ultimo specifico profilo, si evidenzia, peraltro, che ciascun
assegnatario poteva decidere in piena autonomia se aderire o meno
allaconvenzione in parola, e che, comunque, la convenzione medesima prevede la
possibilita', per ogni assegnatario, di recedere dalla stessa, previo
versamento del contributo di cui all'art. 29 della legge regionale 25 novembre
2002, n. 31 (pubblicata nel B.U. Emilia -Romagna 26 novembre 2002, n. 163).
Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto - ed in linea con quanto
autorevolmente evidenziato dal Consiglio Notarile di Forli' - si ritiene, pur
nel pieno rispetto dell'autonomia decisionale del Conservatore, che la
pubblicita' immobiliare della convenzione in esame possa essere correttamente
attuata utilizzando le seguenti modalita':
. compilazione, ai sensi dell'art. 17 della legge 52/85, di tante note di
trascrizione quanti sono i negozi giuridici configurabili all'interno della
convenzione di cui trattasi (cfr. Circolare n. 205/T del 27 agosto 1996 del
Ministero delle Finanze, Dipartimento del Territorio);
. identificazione del comune come soggetto "a favore" e dei
proprietari degli alloggi, su cui vengono ad incidere i vincoli giuridici
oggetto di modificazione, come soggetti "contro".
Si segnala, peraltro, che il Ministero della Giustizia - interpellato da questa
Agenzia sull'argomento - con parere n. 2/60/FG/3 (2004) u/11377 del 20/10/2004,
nel sottolineare che gli aspetti problematici relativi alla questione segnalata
sono stati esaminati e risolti dalla Scrivente "...con un procedimento
logico-valutativo che appare coerentemente e adeguatamente motivato...",
ha concluso che "...nulla-osta..." all'emanazione dei chiarimenti
prospettati in ordine alle modalita' di attuazione della pubblicita' immobiliare
relativa alle convenzioni esaminate.
Le Direzioni Regionali sono invitate a vigilare sulla corretta applicazione
della presente risoluzione.
......